Вы здесь

Чтобы имущество не «увели»

Как проверить недвижимость перед покупкой, подарить квартиру или долю в ней? Как правильно и без последствий распорядиться собственностью, чтобы обезопасить себя от мошенничества?

На блок вопросов, связанных с недвижимостью, нам помогли ответить специа­листы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
При покупке недвижимости первым делом следует внимательно изучить правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности у продавца. Это могут быть свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, дарения и т. д. Также продавец может предоставить покупателю свидетельство регистрации права собственности, которое выдавалось органами регистрации прав до 2016 года.

Подтверждает выписка

Но важно помнить, что ранее выдаваемые свидетельства о регистрации прав – это правоподтверждающий документ, который свидетельствует о регистрации права собственности на объект недвижимости за лицом, обозначенном в этом свидетельстве, и на дату, в нём указанную. Данный документ не подтверждает, что на текущую дату право собственности зарегистрировано за продавцом. Подтвердить, кто является собственником соответствующего объекта недвижимости в текущий момент, может только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Учитывая, что продавать недвижимость имеет право только собственник, покупателю рекомендуется уточнить, кому принадлежит тот или иной объект, заказав такую выписку.
– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – считает эксперт Федеральной кадастровой палаты ­Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений, так как выписка из реестра недвижимости содержит данные, актуальные на дату её выдачи. В связи с этим рекомендуется заказывать её как можно ближе к дате потенциальной сделки.
Также эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника перед покупкой. Его отсутствие не препятствует регистрации перехода права, и в реестр будет внесена запись о непредоставлении этого согласия, но его наличие – в интересах покупателя.
– Особую бдительность следует проявлять, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Можно провести проверку подлинности доверенности на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично, – предупреждает эксперт Кадастровой палаты.
– Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и помимо существенных условий, предусмотренных ГК РФ, оговорить в нём любые важные для вас моменты, – напоминает Надежда Лещенко. – Обеим сторонам сделки необходимо представить подписанный договор и пакет сопутствующих документов в ближайший офис МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации, при условии отсутствия иных законных причин, препятствующих в её проведении, вы станете законным владельцем приобретённой недвижимости.

Дарение – отдельная категория сделок

Она отличается от купли-продажи тем, что в этом случае не предусматривается плата за недвижимость ни в каком виде, то есть сделка является безвозмездной. Также даритель не может устанавливать условия получения и использования подаренной недвижимости. Исключение составляют те ситуации, когда договор дарения преду­сматривает право дарителя жить в этом жилье.
Договор, фиксирующий сделку по переходу права в отношении объекта недвижимости, может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Договоры дарения недвижимости, заключенные после 4 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации.
В случае приобретения комнаты в коммунальной квартире необходимо проверить, запросив выписку из реестра недвижимости, владеет ли продавец ею на праве собственности как самостоя­тельным объектом недвижимости, или же является долевым – в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.
– Может оказаться, что фактическим собственником интересующего вас помещения является муниципалитет, а продавец проживает в этом помещении на основании договора социального найма, – предупреждает Надежда Лещенко.

Преимущество у собственников

Если продавцу комната в коммунальной квартире принадлежит на праве собственности, необходимо знать, что сособственники других помещений коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки такой комнаты. Иначе говоря, продавец комнаты должен уведомить владельцев соседних о предполагаемой продаже и на каких условиях он продаёт её. Если соседи откажутся приобретать комнату, то продавец имеет право продать её на этих же условиях стороннему покупателю.
Важно помнить, что с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно всеми сособственниками.
Для оформления прав на квартиру или комнату нужно представить в орган регистрации прав и документы, являющиеся основанием для перехода права собственности в результате сделки, и квитанцию об оплате госпошлины.
– Подать документы для регистрации права собственности граждане могут любым удобным им способом. Это можно сделать в ходе личного визита через МФЦ, посредством почтового отправления или с помощью электронных сервисов, – говорит Надежда Лещенко.
Согласно действующему законодательству, для проведения кадастрового учёта многоквартирного дома и квартир в нём застройщик обязан обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана МКД. После чего уполномоченный орган в течение пяти дней должен выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с техническим планом такого объекта в региональное управление органа регистрации прав. Таким образом, покупателю квартиры в новостройке не нужно самостоятельно ставить её на кадастровый учёт.
Если многоквартирный дом был построен до 2008 года и в отношении него была проведена техническая инвентаризация, то квартиры в нём в большинстве случаев поставлены на кадастровый учёт как ранее учтённые объекты недвижимости.

 

Главный технолог ФКП Росреестра по АО и НАО Алексей Чураков:
– Ежемесячно в Архангельской области и Ненецком округе регистрируется порядка 1,6 тысячи прав на жильё по договорам купли-продажи и договорам дарения. Наши специалисты, имея большой опыт кадастрового учёта, всегда готовы оказать грамотные консультационные услуги в сфере оборота объектов недвижимости. Это и составление договоров для совершения сделок с недвижимостью, и консультации в сложных ситуациях, и подготовка документов для судебного рассмотрения спора.