Начальник Управления имущественных и земельных отношений НАО рассказала, как формируется кадастровая стоимость и в каких ситуациях она может понадобиться.
В начале диалога с ведущей во время прямого эфира Анастасия Голговская дала определения основным понятиям по данной теме.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на конкретную дату результат оценки объекта. Цена определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Анастасия Голговская пояснила, что в это понятие включена стоимость объекта, которую определяют государственные учреждения, наделённые соответствующими полномочиями
– Кадастровая стоимость является базой для определения размера налога на имущество физических лиц, земельного налога, а также арендной платы за земельные участки, – пояснила руководитель.
На вопрос о возможном отсутствии такой стоимости начальник управления ответила:
– Такое может быть, если объект не поставлен на государственный кадастровый учёт или в ЕГРН отсутствуют какие-то важные характеристики, без которых определить кадастровую стоимость невозможно, например, площадь квартиры.
Как рассчитывают стоимость
В нашем округе кадастровую стоимость определяют работники ГБУ НАО «Центр кадастровой оценки». Аналогичные учреждения есть в каждом субъекте РФ.
– В последние годы законодательство в этой области часто менялось. Начиная с прошлого года государственная кадастровая оценка должна проводиться раз в 4 года. В 2022 году определялась КС всех земельных участков одновременно во всех субъектах РФ. А в этом году проводится ГКО объектов капитального строительства – здания, помещения, (в т.ч. квартиры), сооружения (например, дороги и нефтяные скважины), объектов незавершённого строительства, – рассказала Анастасия Голговская.
Помимо этого, кадастровая стоимость зависит от многих внешних факторов: местоположения, года постройки, площади, материалов, из которых построено здание.
– Для тех объектов, которые активно предлагаются к продаже, например, квартиры и гаражи, специалисты учреждения собирают рыночные данные (изучают объявления о продаже), выявляют зависимость стоимости (благоустройство или удалённости от центра), а затем строят математические модели, которые учитывают эти факторы. В дальнейшем определяют кадастровую стоимость для всех аналогичных объектов, – пояснила Анастасия Голговская.
Для тех объектов недвижимости, рынок которых отсутствует, применяются другие методы оценки. Например, затратный – сколько средств необходимо потратить, чтобы создать аналогичный объект.
– Нужно помнить, что ЦКО занимается массовой кадастровой оценкой, при которой невозможно учесть индивидуальные особенности для каждого из десятков тысяч объектов. Тем не менее специалисты учреждения стараются при построении модели учесть как можно больше факторов, чтобы кадастровая стоимость была приближена к рыночной, – пояснила начальник управления. – Кроме того, нужно понимать, что рыночная стоимость бывает разной. Предположим, одновременно продаются две соседние квартиры одинаковой площади. Одна из них – с евроремонтом, другая совершенно «убитая». Их рыночная стоимость может отличаться в разы. При этом кадастровая стоимость будет одинаковой, поскольку такие факторы, как состояние и качество отделки, не участвуют в расчёте. Их негде взять.
Индивидуальные особенности
Также стоит помнить, что кадастровая стоимость определяется одновременно для всех объектов недвижимости. Их индивидуальные особенности могут быть учтены и для этого есть несколько способов.
– Во-первых, до составления отчёта о ГКО вы можете направить в ЦКО декларацию о характеристиках объектов недвижимости, где указать их особенности с приложением подтверждающих документов. Форму декларации и порядок её представления можно найти на сайте учреждения kadastr-nao.ru в разделе «Услуги», – отметила Анастасия Голговская.
Второй способ: в период ознакомления с проектом отчёта (обычно это происходит в летний период) можно подать заявление с указанием замечаний. Форму такого заявления также можно найти на сайте учреждения.
В-третьих, если увидели, что в отношении вашего объекта допущена явная ошибка. Например, у вас неблагоустроенная квартира, а при расчёте указано, что она благоустроенная. В любое время можете подать заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Форму заявления также можно найти на сайте учреждения.
– Если ошибок нет, но вы всё равно не согласны с установленной кадастровой стоимостью, можно пригласить независимого оценщика, чтобы он сделал оценку рыночной стоимости объекта или обратиться в ЦКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Форму заявления также можно найти на сайте учреждения в разделе «Услуги». Если к рыночному отчёту не будет серьёзных претензий у работников учреждения, то кадастровая стоимость вашего объекта недвижимости будет установлена в соответствии с рыночным отчётом, – пояснила Анастасия Голговская.
Кадастровую стоимость своего объекта можно узнать на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация в режиме online». Там его можно найти по кадастровому номеру или адресу. Также можно заказать выписку о кадастровой стоимости через МФЦ. Она предоставляется бесплатно в течение нескольких дней.
Для того, чтобы узнать порядок определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, нужно зайти на сайт учреждения kadastr-nao.ru и в разделе ГКО ознакомиться с расчётом вашего объекта. С подробным расчётом кадастровой стоимости земельных участков можно ознакомиться в разделе ГКО 2022 / Расчёт кадастровой стоимости.
С порядком расчёта кадастровой стоимости капитальных объектов можно ознакомиться в разделе ГКО 2020 / Расчёт кадастровой стоимости. Помимо этого, вы можете в свободной форме запросить в учереждении разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости.
