В начале августа 2017 года вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. «О пуб-лично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Закон № 218-ФЗ довольно сильно меняет содержание Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты.
Это уже четырнадцатая по счету и при этом самая масштабная «переделка» Закона 214-ФЗ. В последний раз кардинальные изменения (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и другие) вносились летом 2016 года.
Все изменения в Закон № 214-ФЗ направлены на комплексную защиту интересов покупателей жилья и отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства при приобретении недвижимости.
Законом № 218-ФЗ введены новые организационно-правовые требования к компаниям- застройщикам (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других). Момент вступления в силу отдельных норм Закона 214-ФЗ предусматривается с 01.07.2018 года. Пакет поправок обширен, поэтому последствия применения новых норм на практике будут известны позже.
Учитывая значительное количество изменений Закона 214-ФЗ, уже вступивших в силу (с 01.01.2017 г.), приведем лишь некоторые из них, касающиеся деятельности застройщиков.
Застройщик на своем официальном сайте в сети «Интернет» обязан размещать следующую информацию:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;
2) аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;
3) разрешение на строительство по текущему строительному проекту;
4) правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;
5) заключение экспертизы на проектную документацию;
6) проектная декларация;
7) заключение контролирующего органа (уполномоченного органа исполнительной власти) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ;
8) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона № 214-ФЗ;
9) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ (поручительство, страхование ответственности) или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Закона № 214-ФЗ (счет эскроу);
10) договор поручительства с застройщиком, заключенный в соответствии со статьей 15.3 Закона № 214-ФЗ, в случае, преду-смотренном частью 3 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ;
11) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
Застройщик обязан обеспечить любому посетителю официального сайта застройщика открытый и круглосуточный доступ к информации для ее получения, ознакомления или иного использования, в том числе не требующий:
– регистрации пользователей и (или) предоставление ими персональных данных для доступа к информации;
– установки на компьютеры пользователей технологических и программных средств, кроме интернет-браузера, специально созданных для просмотра информации;
– заключения пользователем лицензионного или иного соглашения с правообладателем программного обеспечения, преду-сматривающего взимание с пользователя платы.
Электронные копии документов или электронные образы документов должны иметь распространенные открытые форматы, обеспечивающие возможность просмотра всего документа либо его фрагмента средствами общедоступного программного обеспечения просмотра информации, документов, и не должны быть зашифрованы или защищены средствами, не позволяющими осуществить ознакомление с их содержимым без дополнительных программных или технологических средств.
Информация должна размещаться на русском языке. Одновременно с размещением информации на русском языке допускается размещение информации на государственных языках республик, находящихся в составе Российской Федерации, или иностранных языках.
Застройщик при размещении информации обязан в числе прочего:
– фиксировать точное время, дату и содержание информации, в том числе вносимых в нее изменений, а также сведения о лице, осуществившем размещение информации, в том числе вносимых в нее изменений на официальном сайте застройщика;
– обеспечить пользователям возможность навигации, поиска и использования размещенной информации, в том числе вносимых в нее изменений, при выключенной функции отображения графических элементов страниц в интернет-браузере.
Законом № 214-ФЗ устанавливаются условия договора долевого участия, они должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный с нарушением данного требования, может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Важной особенностью в данном случае является то, что помимо общих оснований гражданского законодательства о недействительности сделок, для признания сделки недействительной добавляется еще одно – это ее несоответствие проектной декларации.
Еще одним важным новшеством, способствующим минимизации рисков дольщиков, является дополнение к статье 18 Закона № 214-ФЗ пункта 4, которым установлено, что годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту, что предполагает проверку данных, а, следовательно, дает объективное представление о финансовой деятельности застройщика.
Законодатель включил также в Закон № 214-ФЗ ряд дополнительных полномочий контролирующего органа. Так, контролирующий орган выдает застройщикам заключение об их соответствии, а также о соответствии проектных деклараций требованиям Закона № 214-ФЗ.
В Ненецком автономном округе уполномоченным (контролирующим) органом государственной власти в области долевого строительства является Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа.
Государственной инспекцией строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа за период с 01.01.2017 г. по 15.10.2017 г. выдано два заключения о соответствии застройщика и проектной декларации объектов капитального строительства требованиям Закона № 214-ФЗ.
Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа настоятельно рекомендует Застройщикам, осуществляющим строительство с применением Закона № 214-ФЗ внимательно проанализировать все требования Закона 218-ФЗ и неукоснительно соблюдать их в своей работе.
Заинтересованные стороны могут получить дополнительную информацию по данному вопросу в Государственной инспекции строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа по адресу: 166000, г. Нарьян-Мар, ул. им. В.И. Ленина, дом 27, корп. В, офис 50, а также по телефону 8 (818 53) 4-62-16.

Т.П. Сергеева,
и.о. начальника
Госстройжилнадзора НАО