Риелтор Тимофей Хабаров рассказал о сделках с недвижимостью

Недвижимость – сфера, которая рано или поздно интересует всех. При этом процесс покупки или продажи квартиры редкий: многие люди сталкиваются с ним 1-2 раза в жизни, отмечает риелтор Тимофей Хабаров. На что обратить внимание?

– Рынок недвижимости не предсказуем, однако, если посмотреть историю, цена на квартиры всегда растёт. Жильё стало сферой выгодных инвестиций: стоимость важно учитывать при покупке и продаже. Бывают резкие падения, как в 2014 году, но они длятся недолго, – объясняет Тимофей Хабаров.

Как стать риелтором?

Специальности риелтор в российском классификаторе профессий не существует. Сделками с недвижимостью занимаются индивидуальные предприниматели или компании. Тимофей пришёл в эту сферу благодаря работе в многофункциональном центре:

– В 2013 году устроился в МФЦ на должность ведущего инженера-инспектора. Сразу стал оказывать услуги Росреестра, для этого обучались, учитывали многие нюансы – как сделки проходят на первичном и вторичном рынках.

Через год работы нашего собеседника отправили на повышение квалификации в Санкт-Петербург: на курсах подробнее рассказывали о договорах купли-продажи. Тогда Тимофей точно понял: хочет развиваться в этом направлении.

Со временем опыт пригодился ему самому. Семья захотела приобрести квартиру в Санкт-Петербурге, вложили деньги в строящийся дом.

– Впервые купил квартиру у застройщика. Недвижимость подбирал для себя сам, переработал много материалов. На практике ощутил, как заключается договор долевого участия, приёмка квартиры, регистрация права собственности.

Купленная квартира была совсем небольшой. Тимофей решил продать её и вновь направить деньги на долевое строительство.

– Дом был сдан, но новую квартиру мы отказались принимать: подрядчик застройщика сделал некачественную отделку. Подали в суд, выиграли дело. Так я познакомился с новостройками с двух сторон: как заключить договор долевого участия и как общаться с застройщиком, в том числе в отношении недостатков, – вспоминает Тимофей.

Он всё так же работал в МФЦ, но уже стал развивать своё дело. Начал помогать людям продавать квартиры в Нарьян-Маре. Параллельно обучался в частном институте недвижимости, проходил обучение от застройщиков.

Продам двушку с ремонтом

Цены на жильё выросли во время пандемии, а потом подскочили ещё.

Сейчас продавать вторичку выгодно, отмечает Тимофей. Но важно сразу продумать, куда вложить вырученные средства, чтобы не потерять капитал.

При этом при продаже квартиры, в которой раньше кто-то жил, важно выставить адекватную цену.

– Люди оценивают свою квартиру как самую лучшую. Учитывают стоимость мебели и ремонта. Но покупатель в первую очередь приобретает квадратные метры. Иногда стоимость может быть завышена на 2 млн! Такую квартиру будут продавать очень долго. Кто-то, наоборот, может продешевить из-за незнания рынка недвижимости. При корректировании цены надо обращать внимание на год постройки, материал дома, местонахождение.

Ещё один важный фактор при продаже вторичного жилья – подходит ли оно под какие-то программы: ипотеку, материнский капитал, сертификат на переселение из ветхих аварийных условий.

Под низкий процент

Сейчас на вторичное жильё процент по ипотеке в среднем 18%. Тимофей объясняет: на это влияет и ключевая ставка Центрального банка, и высокая закредитованность населения. Многие северяне интересовались покупкой жилья, однако из-за большой переплаты банку решили повременить.

Ситуация с новостройками обстоит иначе. Здесь можно взять льготный кредит под 9% или даже под 6% – такая ставка действует для семей с одним и более детьми.

– Три крупных банка, которые работают в Нарьян-Маре, позволяют приобрести квартиру у застройщика с электронной регистрацией. То есть не нужно ездить в город, где приобретается жильё. Зачастую такие поездки не имеют эффекта: дом строится, вход третьим лицам запрещён. Всё, что покажут будущему жильцу, – шоурум-квартиру, то есть вариант чистовой отделки, – говорит Тимофей.

Он отмечает, современные технологии позволяют следить за стройкой онлайн, увидеть панораму жилого комплекса, ближайшие объекты инфраструктуры.

– Январь и февраль 2024 года были непростыми месяцами: банки требовали от застройщиков компенсировать разницу между процентами льготного кредитования и обычной ипотеки. Застройщики – крупные и мелкие – даже отказывались работать с банком, так как их политика расходилась. Была тишина на рынке. Сейчас программа возобновилась у большинства застройщиков, – продолжает Тимофей.

Он делится: порой можно даже подобрать квартиру, которая ещё строится, но сдастся через полгода. Тогда в жильё можно будет заезжать в ближайшее время, а маленькая процентная ставка сохранится на весь период.

Где покупают квартиры?

В НАО рынка новостроек нет, жильё строится под социальные нужды. Поэтому жители стали всё чаще интересоваться покупкой недвижимости за пределами региона.

Массово уезжать никто не собирается: люди предпочитают вкладывать накопления в строительство, приобретая квартиры, когда дом ещё находится на этапе котлована.

Среди городов, где нарьянмарцы мечтают обзавестись гнёздышком, – Санкт-Петербург, Калининград, Москва, Киров, Анапа, Сочи, Краснодар, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Ростов-на-Дону, Новороссийск.

Покупая новостройку – помни!

Главный вопрос при покупке жилья в строящемся доме: не пропадут ли деньги?

– Сейчас уже нет проблемы с обманутыми дольщиками. Средства покупателя защищены, они поступают не застройщику, а на эскроу-счёт. То есть продавец получит их, когда выполнит обязательства. Потерять накопления иногда можно при встречной сделке, когда вносится бронь за квартиру. Пока она действует, человеку надо продать своё жильё. Если не удалось – бронь сгорает, квартира в новостройке снова на продаже, а залог не возвращается, – отвечает Тимофей.

Из преимуществ новостроек он называет гарантийный срок, прозрачный процесс покупки – проверенное юрлицо, отсутствие других собственников.

При покупке жилья важно ориентироваться не только на квадратуру и планировку, но и на внешние удобства.

– Некоторые выбирают квартиры в таком районе, где будет неудобно жить: с одной стороны автомобильная дорога, с другой стороны – железная, плюс техническая зона. Люди могут смотреть на цену, но забывают о комфорте, – отмечает Тимофей.

Стадия приёмки квартиры – ещё один важный этап. Здесь важно обратить внимание на проверку сантехники, целостность стеклопакетов, финишную штукатурку.

В крупных городах даже существуют фирмы, которые помогают с приёмкой жилья: сами проводят все замеры, сверяют их с ГОСТами, составляют акты.

Главный совет в приобретении жилья, который риелтор даёт читателям, – иметь запас времени. Тогда вариантов жилья будет больше и на первичном, и на вторичном рынке.