Мы уже привыкли, что в жилищном законодательстве Российской Федерации ежегодно, а то и по несколько раз за год, происходят изменения. Разобраться в них непросто.
Что такое государственный жилищный надзор, какие на него возложены функции и как можно повлиять на порой недобросовестных коммунальщиков, рассказывает заместитель начальника Госстройжилнадзора НАО – начальник отдела государственного жилищного надзора Сергей Абрамовский.
– Сергей Александрович, в каких случаях должны и могут обращаться к вам собственники или наниматели?
– Жилищный кодекс определяет три способа управления домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и управляющая организация. В первых двух случаях жильцам несложно решать свои проблемы самостоятельно. А самый проблемный вид управления, который вызывает больше всего вопросов, – с помощью управляющей организации.
Помимо этого, органы муниципального жилищного контроля следят за соблюдением норм законодательства в муниципальном жилищном фонде.
Инспекция взаимодействует с органами местного самоуправления в организации и осуществлении такого контроля, но необходимо отметить, что органы муниципального жилищного контроля пока проявляют слабую активность в этом направлении, да и сами граждане мало знают о возможностях обращения в эти органы.
– Какие основные моменты нужно знать жильцам при защите своих прав?
– Прежде всего, нужно знать, что Жилищный кодекс позволяет собственникам создавать советы многоквартирных домов. То есть, на общем собрании собственников выбирается несколько представителей, которые будут уполномочены действовать от лица всех собственников и не нужно будет каждому отдельному гражданину самостоятельно отстаивать свои права.
У этих представителей есть немало прав. Например, управляющая компания перед заключением договора управления должна предоставить председателю совета проект договора. Через своего представителя собственники будут знать, с какой управляющей организацией они будут иметь дело и чем она будет заниматься. Не секрет, что порой собственники платят деньги управляющей компании и только потом узнают, что в договоре не прописаны работы, которые жильцы считают необходимыми.
Кроме того, председатель совета собственников жилья имеет право фиксировать факты невыполнения управляющей организацией работ и услуг по дому. Например, контролирующим органам трудно проследить, сколько раз в неделю вывозится мусор или убираются лестничные клетки, а сами собственники видят это каждый день. В случае, если эти работы не выполняются регулярно и как следует, председатель совета составляет акт, который станет основанием для проведения перерасчета за невыполненные работы и услуги.
К сожалению, у нас еще немного домов, где такие советы созданы, а как показывает практика, они могут эффективно защищать права собственников и нанимателей жилья.
– Но совет – это только, так сказать, первая инстанция? Куда еще могут обращаться жильцы, если они считают свои права нарушенными?
– В Жилищном кодексе появилась норма, которая закрепила положение, что собственники могут обращаться с заявлением в органы муниципального жилищного контроля. У нас в округе такими органами являются администрации муниципальных образований.
По заявлениям собственников органы муниципального жилищного контроля проводят проверки, и если устанавливается факт, что управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, администрация муниципального образования созывает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене управляющей организации.
– А какие функции у Госстройжилнадзора и чем они отличаются от муниципального жилищного контроля?
– Проще говоря, муниципальный контроль устанавливает факт невыполнения или ненадлежащего выполнения работ по договору управления многоквартирным домом, а наша инспекция проверяет соблюдение норм жилищного законодательства по многим направлениям. Сюда включаются проверка соблюдения энергетической эффективности, оснащения дома приборами учета, требований энергосбережения.
Очень важный вопрос – проверка соблюдения управляющими организациями требований раскрытия информации о своей деятельности. Закон устанавливает перечень такой информации, которая должна быть предоставлена собственникам жилья либо в сети «Интернет», либо на стендах в помещении управляющей компании. Управляющая организация также обязана отвечать на запросы собственников жилья в письменном виде.
Штрафы за несоблюдение этого требования очень большие – от 250 тысяч до трехсот тысяч руб-лей. Если заявитель обращается в управляющую компанию за информацией о тарифах, о работах и услугах, которые выполняются или не выполняются в доме, и не получает ответа, он может написать заявление в нашу инспекцию. Если мы установим, что такой случай имел место, управляющая организация будет оштрафована. Недавно, например, за такое нарушение мы оштрафовали управляющую компанию ООО «Нарьян-Мар Инжиниринг» на 250 тысяч рублей.
– С какими еще вопросами к вам обращаются граждане по поводу управляющих организаций?
– Мы также контролируем качество предоставляемых услуг. Есть перечень стандартов, которые должны соблюдаться, например, температура горячей воды, температура в помещениях, качество водопроводной воды и так далее. Если жильцов не устраивает качество предоставляемых услуг, они также могут написать заявление в Госстройжилнадзор, и мы проведем проверку.
Если факты подтверждаются, управляющая организация тоже может быть оштрафована, правда, на меньшую сумму. Кроме того, она будет обязана снизить плату или прекратить взимать плату за некачественную услугу, пока не исправит ситуацию, что должно быть подтверждено соответствующим актом.
– Что еще входит в вашу сферу деятельности?
– В конце 2012 года в законодательстве произошли изменения, которые предусматривают обязательные платежи собственников и нанимателей жилья за капитальный ремонт их домов. Будет создан так называемый «Региональный оператор», который будет заниматься сбором этих взносов, участвовать в организации и проведении капитальных ремонтов домов. Наша инспекция будет контролировать работу этого регионального оператора. Эти изменения начнут действовать со следующего года.
Наша инспекция также контролирует работу межведомственной комиссии, которая признает дома непригодными для проживания, аварийными или подлежащими сносу. По обращениям граждан или в соответствии с планами мы проводим проверки работы этих комиссий, правильность прохождения всех процедур.
В последнее время собственники или наниматели жилья стали обращаться к нам с просьбой проверить правомерность выбора управляющей организации и заключения договоров управления. В начале 2013 года мы провели три таких проверки, которые касались управляющей компании ООО «Управляющая компания «Нарьян-Марстрой». Было установлено нарушение законодательства, в частности, на собраниях собственников не было установленного законом кворума, имел место ряд нарушений процедуры проведения таких собраний. Мы направили исковые заявления в суд, где потребовали отменить незаконные решения. Один суд уже состоялся, и к управлению домом № 2 по проезду имени Капитана Матросова после вступления судебного решения в законную силу должна приступить прежняя управляющая компания.
Мы, как правило, работаем в тесном контакте с другими контролирующими органами: Управлением по регулированию цен и тарифов, Управлением Роспотребнадзора, Управлением Федеральной антимонопольной службы (ФАС). В частности, антимонопольная служба может привлечь к административной ответственности управляющую организацию, если тариф на оказание услуг был установлен или изменен без решения общего собрания собственников. В прошлом году мы выявили факт, что управляющая компания МУП «Служба заказчика по ЖКУ поселка Искателей» без согласования с собственниками повысила тариф. Мы направили информацию в ФАС, которая выписала нарушителям значительный штраф. Мы также сотрудничаем с прокуратурой и правоохранительными органами.
– Сергей Александрович, на что бы вы хотели обратить внимание наших читателей?
– Начал работать наш сайт www.naonadzor.ru, и у граждан есть возможность, не выходя из дома, написать обращение в Госстройжилнадзор НАО. По-прежнему можно обратиться к нам по телефону 2-19-33 или 4-84-73.
