С момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло уже более 10 лет. Однако до сих пор многие собственники помещений в многоквартирных домах так и не знают свою управляющую организацию, свои права и обязанности как собственника имущества в многоквартирном доме, а также то, каким образом они могут повлиять на качество работы организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Собственники должны понимать, что управление многоквартирным домом и создание благоприятных и комфортных условий проживания в нем зависят только от объединения владельцев помещений и их выбора при создании так называемых объединений – университетов (от нем. Universitat, в свою очередь произошедшего от лат. universitas – совокупность, общность, объединение).
Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Рассмотрим основные «университеты» управления многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в нем самостоятельно решают вопросы, связанные с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг, заключив при этом договоры от своего имени на основании решений общего собрания собственников.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским коо-перативом
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив (далее по тексту ТСЖ), являясь некоммерческой организацией, выполняет функции непосредственного управления многоквартирным домом.
Эффективность способа управления многоквартирным домом ТСЖ характерна для любого многоквартирного дома, при этом к управлению допус-каются все собственники помещений.
Необходимо отметить, что ТСЖ как юридическое лицо представляет интересы всех собственников помещений перед третьими лицами.
ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, создавая при этом благоприятные и комфортные условия проживания в доме, что подтверждается многочисленной судебной практикой различных инстанций.
3. Управление управляющей организацией
Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление посредством управляющей организации. Решение о выборе такого способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, где выбирают управляющую организацию и утверждают обязательные условия договора управления домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией оптимально для любых многоквартирных домов, в том числе имеющих нетиповое строительство, однако главным недостатком такой формы управления является ограниченность участия собственников в непосредственном управлении многоквартирным домом.
Какое бы управление ни было в вашем доме, необходимо помнить, что в любое время собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании собственников, организованном в порядке, установленном статьями 44–48 ЖК РФ. Но не стоит забывать, что если собственники так и не определились со способом управления домом, то решение будет принято органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса.
Указанная обязанность органов местного самоуправления не случайна, так как создание «университетов» управления призвано помогать собственникам помещений в самостоятельном управлении домом и способствовать осознанию того, что их дом не заканчивается порогом их квартиры.
Госюрбюро НАО
