Достаточно много вопросов сегодня возникает по поводу величины кадастровой стоимости земель. Большинство землепользователей не согласны платить завышенные, на их взгляд, арендные платежи. Ведь с 1 января 2013 года на территории Ненецкого округа в отношении земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения действует новая кадастровая стоимость...
Чтобы не допустить в 2013 году ухудшения экономического состояния землепользователей и сохранить доходы городского и районного бюджетов, требовалось урегулировать размер арендной платы путем корректировки коэффициента.
Определена она была независимыми оценщиками еще в 2012 году. Увеличилась ли кадастровая стоимость земли после проведенной оценки или, наоборот, стала меньше, по сравнению с ранее действующей? Этот вопрос мы задали начальнику отдела учета и распоряжения земельными ресурсами Управления госимущества НАО Виктории Юдиной.
– Сравнение суммарных показателей кадастровой стоимости по результатам проведенных работ позволяет говорить об ее общем снижении в 2013 году, – отвечает Виктория Вячеславовна. – Вместе с тем можно отметить, что одни земельные участки понизились в цене, другие выросли – в зависимости от того, какие факторы принимались во внимание при оценке конкретных земельных участков. Возможность как-то повлиять на результат кадастровой оценки у управления, как заказчика работ, отсутствовала, поскольку любое влияние на оценщиков при определении ими величины кадастровой стоимости запрещено законом.
– Выходит, изменение кадастровой стоимости влечет за собой и изменение размера арендной платы, ведь в соответствии с законодательством она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков....
– Это естественно. Чтобы не допустить в 2013 году ухудшения экономического состояния землепользователей и сохранить доходы городского и районного бюджетов, требовалось урегулировать размер арендной платы путем корректировки коэффициента, учитывающего условия использования земельных участков. Указанный коэффициент наряду с кадастровой стоимостью участка определяет размер арендной платы и устанавливается на основании предложений администраций Заполярного района и города по своим территориям. Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками, собственность на которые не разграничена, и арендная плата за их использование поступает в бюджеты данных муниципальных образований.
Следует отметить, что по условиям контракта работы по определению кадастровой стоимости земельных участков должны были быть выполнены оценщиками до 1 ноября 2012 года, поэтому у города и района оставалось достаточно времени для проведения мониторинга влияния новой кадастровой стоимости на размер арендной платы и определить размер корректирующего коэффициента. Однако работы в установленный срок выполнены не были, исполнитель их сдал только 20 декабря 2012 года. Поэтому и утверждение управлением кадастровой стоимости земель, и расчет коэффициентов администрациями муниципальных образований проводились в довольно сжатые сроки. На основании представленных муниципалитетами корректирующих коэффициентов в Положение об арендной плате были внесены соответствующие изменения.
– Принятием данных мер в 2013 году удалось ли избежать дисбаланса интересов конкретных землепользователей и муниципальных образований?
– Нет. По вопросу значительного увеличения арендной платы в связи с утверждением новой кадастровой стоимости по земельным участкам, расположенным на территории Заполярного района, в адрес губернатора стали поступать обращения арендаторов. В их числе оказались потребительские общества, индивидуальные предприниматели, сельскохозяйственные кооперативы. По каждому обращению специалисты управления выясняли причины роста стоимости арендной платы в отношении конкретного земельного участка. Как оказалось, большинство случаев повышения арендной платы произошло по причине изменения в сторону увеличения предложенного органами местного самоуправления корректирующего коэффициента, а не кадастровой стоимости земельного участка.
Так, например, сравнительный анализ изменений в 2013 году кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных индивидуальным предпринимателям в поселке Искателей для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, офисных зданий делового и коммерческого назначения, показал общее снижение их стоимости по сравнению с ранее действующей на 24 миллиона рублей. В то время как арендная плата за использование таких участков несоразмерно возросла.
По поручению губернатора НАО проводились совещания с представителями администраций города и района, встречи с арендаторами. Речь шла о необходимости внесения изменений в Положение об арендной плате в части уменьшения вышеуказанных коэффициентов. В результате доработки всех вопросов районная администрация представила новые коэффициенты, учитывающие условия использования земельных участков, а региональная власть внесла изменения в Положение об арендной плате за использование земельных участков.
Сегодняшним документом предусматривается уменьшение отдельных коэффициентов, в том числе уже действующих на тех землях, которые предназначены для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, офисных зданий делового и коммерческого назначения и распространяют свое действие на 1 января 2013 года. Поэтому начисленная с 1 января 2013 года арендная плата будет пересчитываться с учетом новых коэффициентов.
Пользуясь случаем, хотелось бы затронуть еще один важный момент, связанный с землей. Начиная с 2011 года, филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Архангельской области и НАО из государственного кадастра недвижимости исключаются сведения о координатах характерных точек границ земельных участков. Их правообладателям стали поступать решения филиала об исправлении технической ошибки, в которых указывается, что сведения о границах земельного участка исключены из государственного земельного кадастра, хотя площадь участка соответствует материалам межевания. По этой причине филиал предлагает правообладателям уточнить координаты характерных точек земельного участка. Иначе говоря, правообладателю необходимо повторно провести межевание земельного участка. Более того, правообладателям в таких случаях выдаются отказы в предоставлении кадастровых паспортов на земельные участки. И это при том, что правообладатель земельного участка уже имеет на руках ранее выданный кадастровый паспорт или кадастровый план, в котором указывается, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Подобные решения филиала об устранении данных технических ошибок по окружным земельным участкам стали поступать в наше управление. В результате сложилась абсурдная ситуация: правообладатель ранее затратил деньги на межевание, получил кадастровый паспорт земельного участка, и теперь ему снова предлагают обивать пороги инстанций, заплатить определенную сумму за межевание и вновь получить кадастровый паспорт на земельный участок.
На протяжении длительного времени управление вело переписку с филиалом, Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому округу о неправомерности принятия филиалом таких решений. По данному вопросу обращались и в прокуратуру НАО, которая поддержала мнение нашего управления. Однако филиал настаивал, что принятые им решения соответствуют нормам закона.
– И все-таки, чем же закончился этот спорный вопрос по земле?
– Спор не закончился. За разъяснениями пришлось обратиться в Министерство экономического развития РФ. Получив от Минэкономразвития разъяснения, оказалось, что принятие филиалом решения об исправлении технической ошибки по причине отсутствия документов в органе кадастрового учета, на основании которых в государственный кадастр недвижимости вносились сведения, и исключение из государственного кадастра недвижимости на основании данного решения сведений о местоположении границ участков (о координатах характерных точек таких границ) не соответствуют положениям закона. Данное письмо размещено на сайте Управления государственного имущества НАО для сведения землепользователей. Управление продолжает принимать меры по восстановлению нарушенного права Ненецкого округа.
– Виктория Вячеславовна, а что в такой ситуации делать другим владельцам земли, которым также предлагается проводить повторное межевание их земельных участков?
– Каждый собственник земельного участка, чьи права нарушаются указанными действиями, вправе оспорить решения филиала либо повторно затратить средства и время на восстановление сведений о земельном участке в кадастре недвижимости. Как выяснилось, владельцы земли чаще выбирают второй вариант. Он проще и не надо при этом штудировать нормы земельного законодательства. Сегодня специалистами управления в адрес филиала направлен запрос, в отношении какого количества земельных участков на территории округа были приняты аналогичные действия по внесению изменений в кадастр объектов недвижимости. Эта информация необходима, чтобы понять объем проблемы и разработать меры для исправления ситуации.
