С 1 января 2015 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ о налоге на недвижимое имущество с физических лиц. Платить за дома, квартиры, гаражи и дачи придется гораздо больше. Правда, введенный законом переходный период позволяет отсрочить эту меру.
По новым правилам ставка налога будет рассчитываться из кадастровой, приближенной к рыночной, стоимости, а не инвентаризационной, как сейчас. Стоимость недвижимости по БТИ, которая существовала с советских времен, в несколько раз ниже рыночной, поэтому налог вырастет, но у всех по-разному. Все зависит от того, к какому типу отнесен дом, где расположен, то есть, в отличие от инвентаризационной, кадастровая стоимость учитывает не только себестоимость объекта и износ, но и коммерческие данные недвижимости.
Сколько будем платить
Максимально налог для физических лиц может вырасти в восемь – десять раз. Все будет зависеть от региона России и типа жилья. Налог по кадастровой стоимости для квартиры в старом жилфонде вырастет в разы. За обычную «двушку» в панельном доме площадью 52 – 55 квадратов придется платить чуть больше тысячи рублей в год при ставке налога в 0,1 %. Для сравнения: сейчас за такую квартиру мы платим порядка 130 рублей.
Гораздо больше будут платить владельцы крупных объектов недвижимости в новостройках. Там жилье более престижное и дорогое, и сумма налога за год может достигнуть нескольких тысяч рублей.
Налог на имущество (теперь он будет называться налог на недвижимость) будут платить только собственники. Те, у кого квартира не приватизирована, его не платят. Для них существует сбор за социальный наем.
Пенсионерам придется выбирать
Все категории собственников, которые освобождены от налога на имущество сейчас, сохранят эту льготу, но на определенных условиях. В первую очередь, это касается пенсионеров и льготников. До сих пор эти малообеспеченные категории граждан были освобождены от налога на имущество на все владения. Однако за многими числились по две, а то и по три квартиры, дачи, гаража. Теперь государство оставляет на выбор пенсионера право льготы на один объект недвижимости, за остальные придется платить. О выборе льготного объекта недвижимости необходимо письменно уведомить налоговиков.
– Введение налога на имущество по кадастровой стоимости откладывалось в течение десяти последних лет уже не раз, когда государство пыталось оценить недвижимые объекты – дома, дачи, квартиры, гаражные боксы, земли – приближенно к рыночной цене, – комментирует уполномоченный по защите прав предпринимателей НАО Валерий Чупров. – Наконец этот момент настал: с 1 января 2015 года вступает в силу целая глава о налоге на недвижимое имущество. Однако в следующем году это не отразится на кошельках граждан Ненецкого округа. Федерация дает возможность регионам отсрочить введение налога по новой схеме до 2020 года, то есть предусмотрен некий переходный период. Поэтому в нашем регионе с 1 января 2015 года ни для граждан, ни для предпринимателей, которые владеют недвижимыми объектами, – кардинальных изменений не наступит. Налоги по кадастровой стоимости, однозначно, вводиться не будут. Но люди должны быть готовы к тому, что следующий год для региона станет началом переходного периода для исчисления налога на имущество по-новому.
Не торопиться с введением налога нам, в какой-то степени, позволяют бюджетные возможности, более того, нововведение не должно стать шокирующим для людей, когда платежи возрастут кратно.
Кроме того, вопрос о возрастании налоговой нагрузки нужно оценивать с учетом того, насколько адекватно была проведена кадастровая оценка и не придется ли собственнику недвижимости платить налог с завышенной кадастровой стоимости. Сегодня этот вопрос уже стал камнем преткновения для юридических лиц – плательщиков земельного налога и арендной платы за землю, которые вынуждены оспаривать кадастровую оценку и требовать пересмотра своих налоговых обязательств. Надо сказать, что далеко не все требования удовлетворяются судами.
Не выше рыночной
– Сегодня на сайте Росреестра в открытом доступе каждый может найти интересующую его недвижимость, узнать ее кадастровую стоимость и высчитать, сколько будет составлять налог по новой оценке, – продолжает Валерий Чупров. – Существует две системы поиска, но через государственный кадастр недвижимости сделать это гораздо проще, не надо вводить личные данные.
Законом предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости. Если гражданин не согласен с суммой налога, можно провести независимую оценку, и тогда есть шанс в судебном порядке ее изменить.
Летом этого года, благодаря поправкам в закон «Об оценочной деятельности», был упрощен процесс оспаривания размера нового налога на недвижимость. По прошлой версии закона оспорить кадастровую оценку можно было в течение шести месяцев после ее проведения, но во многих регионах она была закончена еще два года назад.
Теперь же текущую оценку, а значит и налог, можно будет опротестовать в суде вплоть до проведения следующей оценки (проводится не реже чем раз в пять лет). По мнению экспертов, в целом по стране в суд может пойти приблизительно около 8–12% несогласных с проведенной оценкой граждан.
Однако можно это сделать быстрее и бесплатно в созданной при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу комиссии, но только в течение шести месяцев с момента утверждения кадастровой оценки недвижимости.
У нас в регионе после проведения кадастровой оценки недвижимости успели в шестимесячный срок подать заявление в комиссию о несогласии с ней только шесть предпринимателей. Комиссия рассмотрела их и вынуждена была снизить оценку.
Для сравнения, в Архангельске таковых было около 250 человек, которые успели в шестимесячный срок решить вопросы в комиссии, не обращаясь с иском в суд.
Кадастровая оценка может действовать в течение пяти лет. В округе она была утверждена в 2012 году. И если для бизнеса, предположим, новый налог на имущество решат вводить в 2016 году, необходимо будет обновить данные, тем более что многих объектов тогда еще не существовало. И только после этого можно будет делать определенные выводы: какие вводить налоги, устанавливать льготы, кого освобождать и что соберем в бюджет.
Взвешенно и обдуманно
Ставки налогов на имущество физических лиц утверждают органы местного самоуправления. Ежегодно до 1 декабря муниципалитеты корректируют их и подтверждают своими решениями.
Тридцатого октября на сессии горсовета были утверждены ставки налога на имущество на 2015 год, поэтому в будущем году жители Нарьян-Мара заплатят его практически по-старому, исходя из инвентаризационной стоимости объектов.
Что касается предпринимателей, то им платить придется больше – и намного. Знают они это уже на примере земельных участков.
– С января 2013 года у нас в округе ввели кадастровую стоимость земельных участков и, соответственно, к лету коммерсанты начали получать уведомления о повышении налога, – рассказывает Валерий Чупров. – Арендный платеж рассчитывается по формуле, в которой главным критерием является кадастровая стоимость. Когда владельцы земельных участков получили платежки, то увидели, что вместо, предположим, 20 тысяч рублей в месяц им предлагалось заплатить 160 тысяч! Были и те, кто обращался в суды о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому бизнес уже знает, какой это болезненный переход – от инвентаризационной стоимости к кадастровой. И практика по земельным участкам это показала. Были и такие случаи, когда арендные платежи подскочили в десять раз, люди обратились в суд, и он принял решение в их пользу, подтвердив, что кадастровая стоимость завышена в десять раз.
Надо отметить, что после перехода на кадастровую оценку многие предприниматели активно начали землю возвращать. Не исключено что-то подобное, когда налог за объекты недвижимости станут платить по кадастровой стоимости и физические лица. Поэтому ко всему надо подходить обдуманно.
Например, федеральный закон № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 года дал регионам возможность вводить особый порядок определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости отдельных видов объектов, используемых бизнесом: торговых, офисных, «бытовок» и общественного питания. Согласно этим нормам, уже с 2014 года Москва ввела налог на имущество с торгово-офисной недвижимости площадью свыше пяти тысяч квад-ратных метров по ее кадастровой стоимости. Причем в ближайшее время столичные власти готовы распространить эту практику и далее – на помещения площадью свыше трех тысяч квадратных метров. Это вызвало волну негатива.
Но государство пытается таким способом заставить платить владельцев большой коммерческой недвижимости, ведь сегодня огромные торговые и бизнес-центры идут на все ухищрения, чтобы избежать налогов – регистрируют, например, объекты на пенсионеров, дробят их и так далее.
Многие регионы с 1 января следующего года такой налог вводят, правда, с другими показателями.
В НАО теоретически зарегистрировано более 450 различных объектов, которые можно облагать налогом по соответствующим ставкам. Но у нас актуальными являются другие вещи: у округа есть потребность в возведении добротных крупных комп-лексов с мультифункционалом вместо многочисленных маленьких. Поэтому в такой ситуации, конечно, лучше не торопиться. Думаю, что 2015 год как раз и позволит нам все взвесить, просчитать и учесть опыт других регио-нов, прежде чем решить, кто же будет платить.
Например, в столице большие центры начинают переходить из рук в руки, потому что налог по кадастровой стоимости стал для их хозяев непосильным. В результате произошло повышение арендной платы для арендаторов, которые начали сворачивать свою деятельность.
Алексей Пленокос, начальник Управления государственного имущества НАО:
– Субъектам дали право до 2020 года ввести на своих территориях порядок определения налоговой базы, поэтому принять этот закон у нас время есть. Устанавливать налоговые ставки и регулировать размеры налога для социально незащищенных групп должны муниципалитеты. Иными словами, именно они возьмут на себя весь груз ответственности за социальное спокойствие населения.
Сегодня вводить налог на имущество по кадастровой стоимости муниципалы пока не готовы, поэтому соответствующие окружные законы о налогах на недвижимое имущество в 2015 году вводиться не будут.
Думаю, что уже в следующем году органам власти необходимо провести анализ, каким образом отразится на консолидированном бюджете Ненецкого округа и на налогоплательщиках налог на имущество физических лиц и налог на недвижимое имущество юридических лиц. При этом надо будет учитывать, что кадастровая оценка объектов недвижимости на территории округа была утверждена в 2012 году, и мы запланировали провести следующую в 2017 году.
В любом случае, переходить на новый порядок налого-обложения недвижимости в ближайшие год-два необходимо. Ведь именно этот налог, как и во многих странах с рыночной экономикой, должен стать основной базой для формирования местной казны.
