Долговая яма коммунальщиков: сумеют ли управляющие компании Ненецкого автономного округа пережить кризис отрасли? Свое видение взаимоотношений субъектов ЖКХ – собственников, управляющих компаний и энергетиков представили генеральный директор ООО «Базис-сервис» Николай Кателевский и исполнительный директор этого же предприятия Андрей Будков.
– Сегодня самой наболевшей проблемой является задержка платежей, – начинает Андрей Будков.
Управляющие компании получают деньги от собственников жилья за установленный законодательством и дополненный собственниками перечень работ и услуг. Они включают в себя текущее содержание и ремонт, уборку помещений общего пользования и территории, вывоз мусора, работу паспортного стола, аварийно-диспетчерской службы, обслуживание лифтового оборудования. Кроме того, в обязанности управляющих компаний входит сбор денег в пользу ресурсоснабжающей организации за потребленные собственниками коммунальные ресурсы: воду, тепло и электроэнергию.
Должники и закон
Статья 118 постановления правительства РФ №354 указывает, что задолженность собственника за услуги управляющих компаний за период от одного до трех месяцев может взыскиваться только в досудебном порядке, а потому многие собственники без ущерба для себя просрочивают платежи на четверть года. Иными словами, говорит Андрей Будков, управляющая организация фактически выполняет функции кредитного учреждения, становится для них чем-то вроде банка. И раз за разом возникает проблема острой нехватки денег в обороте, так называемый «кассовый разрыв».
Опыт показывает, что наиболее злостными неплательщиками являются не пенсионеры и не неимущие семьи, как это может показаться. Мне был представлен ряд документов, которые свидетельствуют, что среди злостных должников числятся чиновники немаленького ранка, предприниматели, владельцы значительных помещений и другие вполне обеспеченные люди. Многие из бизнесменов осознанно кредитуются за счет управляющей компании, предпочитая не изымать деньги из оборотного капитала собственного предприятия, а задолженность выплачивать только на основании судебного иска. Все оставшееся время они фактически паразитируют на своих ответственных соседях, которые исправно платят за услуги ЖКХ.
Любопытно, что положение состоятельных должников невыгодно, в том числе им самим – по закону они будут вынуждены в итоге оплатить и судебные издержки, и услуги коллекторов, которых привлекает УК. А это может составить для некоторых до нескольких сотен тысяч рублей, в зависимости от суммы и срока долга. Опыт судебных разбирательств показывает, что суд обычно принимает решение в пользу управляющей организации.
Статистика по Нарьян-Мару показывает, что средняя собираемость в месяц составляет примерно 60-70% от выставленной суммы, с учетом ранее накопленного долга. Примерно раз в квартал собираемость возрастает до 90-95% – за счет возврата долгов.
Время – деньги
Работать в условиях фактической собираемости платы раз в квартал для управляющей компании невозможно по нескольким причинам. Во-первых, дома требуют ежемесячной работы и ухода, а закон не подразумевает привязку деятельности предприятия к графику поступления изымаемых через суды средств.
Во-вторых, постоянные судебные тяжбы увеличивают издержки компании, вынуждая содержать штат юристов, авансом оплачивать услуги адвокатов и коллекторов, а также занимают массу времени.
Но основной причиной невозможности вести стабильную работу в условиях постоянных недоплат являются отношения с ресурсоснабжающими организациями. Подвох кроется в законодательстве. В то время как УК взаимодействуют с жильцами по Жилищному кодексу РФ, предоставляя им право отсрочки, то ресурсоснабжающие организации строят свои отношения с управляющими компаниями на основании Гражданского кодекса. Согласно ему, платить за поставленные электричество, тепло и воду нужно каждый месяц. Неплатежи собственников – это проблемы УК. Если УК не заплатит ресурсоснабжающей организации вовремя, последняя имеет право наложить санкции.
Например, в нашем городе Предприятие объединенных котельных и теплосетей активно использует эти рычаги. Счета практически всех управляющих компаний постоянно находятся под арестом, и деньги с них невозможно использовать для расчетов за услуги подрядчиков. В результате, целая отрасль из хозяйствующих субъектов ЖКХ города оказывается парализованной, включая и сами ресурсоснабжающие организации.
При этом ответственности за работу с управляющей компании никто не снимает. Необходимо выполнять свои обязанности – в противном случае УК подвергнется серьезным штрафам со стороны жилищной инспекции и Роспотребнадзора. Зачастую суммарный годовой размер этих штрафов измеряется в миллионах рублей.
– Растет процент за пользование чужими деньгами, который ресурсник выставляет УК, хотя последняя вообще не видела этих средств, так как большую часть времени в году лишена эффективного инструмента изъятия денег у злостного неплательщика, то есть через суд, – отмечает Николай Кателевский.
– О какой прибыли в подобных условиях вообще может идти речь, если мы живем в условиях постоянного кассового разрыва и штрафов? Все это предприятие может оплатить исключительно из прибыли, а в издержки сразу закладывать риски, также как энергетики учитывают в своих тарифах потери при передаче тепла и электричества по сетям. И, если у УК прибыли нет, то штрафы перекладываются на плечи собственника, к тому же, если вовремя штраф не оплатить, его размер удвоится. Что нам остается? Разве только полностью прекратить свою деятельность и закрыться, пополнить число безработных в округе, – говорит Андрей Будков.
От вышеуказанных обстоятельств управляющую организацию лихорадит, стремительно накапливается кредиторская задолженность, от ее услуг отказываются разочарованные жильцы. В итоге компания становится банкротом. Это и есть ключевая причина отсутствия серьезных инвестиций в сферу обслуживания домов. На сегодня это бизнес со сверхвысокими рисками и практически нулевой прибылью.
Российская практика показала, что порядочные, нацеленные на серьезную работу управляющие компании все более придирчиво подходят к выбору новых домов, предварительно изучая историю платежной дисциплины и штрафов у предыдущей УК. Именно этим объясняется факт, что все больше старых, ветхих и проблемных домов не могут найти свою управляющую организацию, а со всеми своими коммунальными проблемами жители таких домов остаются один на один. Они оказываются не нужными ни государству, ни предпринимателю.
Поделились долгами
Мешает жизни УК и необходимость собирать деньги для энергетиков. В настоящее время на большей части страны управляющие компании выступают посредниками между гражданами и ресурсоснабжающими организациями.
– Мы хотим избавиться от несвойственных нам функций. Почему мы должны судиться за чужие долги, вести массу работы по обслуживанию счетов ресурсников и переводу к ним денег? Мы не хотим быть посредниками! Не нужна прокладка из управляющей компании между гражданином и ресурсноснабажающей организацией. Она только мешает, на западе такая схема не используется, – говорит Андрей Будков.
Впрочем, ситуация не безвыходная. Первые положительные подвижки в НАО уже произо-шли. В рамках действующего законодательства имеются возможности снизить долговую нагрузку на управляющие организации и избавить их от необходимости служить буфером между потребителем и РСО. Нужно только желание сторон.
– В 2012 году руководство электростанции Нарьян-Мара в лице директора Михаила Осинина и профильных специалистов провели с нами переговоры, по итогам которых был заключен договор цессии. Согласно этому договору УК уступает право требования долгов за поставленное электричество его непосредственному производителю. Таким образом, решается проблема образования задолженности. В отношении накопившихся долгов был составлен график их погашения, которому мы следуем, не вводя компанию в состояние непрерывного форс-мажора. Теперь мы готовим подобное соглашение и с ПОК и ТС, – рассказывает Николай Кателевский.
– Договор-цессия в данном случае – не наша оригинальная идея. Эту форму, как наиболее удобную, с 2008 года рекомендует Министерство энергетики РФ. На недавнем совещании ресурсоснабжающих и управляющих предприятий округа заместитель главы администрации НАО по строительству, транспорту, энергетике и ЖКХ Юрий Тельтевский поддержал эту инициативу управляющих организаций. До того все наши обращения и письма в ПОКиТС приводили только к одному ответу: «Нецелесо-образно». Целый год мы вели переговоры. Но вот 22 октября в администрации города состоялось заседание с участием мэра, представителей основных ресурсо-снабжающих организаций и управляющих предприятий. На совещании сторонами была подтверждена необходимость заключения договоров цессии, в том числе и в отношении передачи права требования на просроченные платежи. Таким образом, в Предприятие объединенных котельных и теплосетей передаются активы УК в виде дебиторской задолженности. Деньги должников, включая просроченную плату за услуги УК, будут поступать непосредственно на счета ПОКиТС. Управляющая компания закрывает значительную часть долга, счета не арестовываются, не выставляются проценты за пользование чужими средствами и предприятие сможет нормализовать свою работу. Мы считаем, что сейчас идет этап антикризисного управления, после которого будет восстановлена платежеспособность предприятия. Кроме того, смогут выйти из проблемной ситуации и котельные, которые сократят собственную задолженность перед поставщиками сырья, – заключает Андрей Будков.
Фото автора
