Собственники зданий и сооружений до 1 марта 2015 года могут на льготных условиях выкупить земельные участки, на которых находятся их объекты.
В ноябре постановлением администрации НАО был установлен порядок определения цены государственных земельных участков для их выкупа собственниками объектов недвижимости: индивидуальных жилых домов, гаражей и других построек, зданий, где располагаются магазины или фирмы. Для собственников объектов недвижимости, расположенных на арендуемых ими земельных участках, если с 25 октября 2001 года до 1 июля 2012 года в отношении них переоформлены права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо они были образованы из вышеприведенных земельных участков, цена выкупа составит 2,5% от кадастровой стоимости. В отношении остальных правообладателей объектов недвижимости цена выкупа земельных участков под такими объектами составляет 15% от кадастровой стоимости земельных участков.
Аренда выгоднее уплаты налога
– До принятия указанного постановления, согласно земельному законодательству, цена выкупа земельных участков составляла 100% от их кадастровой стоимости, – подчеркивает начальник Управления госимущества НАО Алексей Пленокос. – Поэтому до настоящего времени их выкуп собственниками объектов не производился: рассматривая возможность приобретения земельного участка, владельцы недвижимости, узнав цену выкупа, отказывались от такой идеи. Например, в Нарьян-Маре кадастровая стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство площадью в десять соток составляет в среднем полтора миллиона рублей, рыночная же – немногим меньше миллиона. При выкупе участка из расчета 15% его кадастровой стоимости, цена земли составит уже 225 тысяч рублей. Это примерно соответствует сложившейся рыночной стоимости таких участков в регионах России.
– Поэтому, купив землю, вы становитесь собственником и дома, и участка под ним, что увеличит цену продажи дома примерно на размер рыночной стоимости земельного участка, – поясняет Алексей Пленокос. – Однако, принимая решение о выкупе земельного участка, также следует сравнить стоимость его аренды и налога на него. Собственник земельного участка платит налог на землю в размере, установленном органами местного самоуправления (под ИЖС он не превышает 0,3% кадастровой стоимости). А арендатор земельного участка платит арендную плату по договору аренды, заключенному с органами местного самоуправления города Нарьян-Мара или муниципального района.
– Постараюсь объяснить на примере с магазином в Нарьян-Маре на земельном участке той же площадью в 1000 квадратных мет-ров, – продолжает начальник Управления госимущества. – Его кадастровая стоимость порядка 3,8 миллиона рублей, арендная плата в 2014 году составила около 140 тысяч рублей в год, а земельный налог – около 57 тысяч руб-лей в год. Как видим, в настоящее время налог за землю предпринимателю платить выгоднее, чем арендную плату. Разница за год составляет 83 тысячи рублей. Однако экономической целесообразности выкупать землю за 3,8 миллиона рублей и отвлекать такую сумму из бизнеса предприниматели не видят. И это понятно.
Я – хозяин
– Алексей Викторович, что предложено новым документом?
– Предприниматель может выкупить земельный участок за 570 тысяч рублей (15% кадастровой стоимости) и вместо арендной платы уплачивать земельный налог. В итоге он становится собственником земельного участка и при этом за семь лет такое решение окупится. За указанный период в связи с уплатой налога, а не арендной платы, экономия компенсирует произведенные затраты на выкуп данного земельного участка. В дальнейшем предприниматель будет иметь ту же экономию при пользовании землей. При этом также все понимают, что право собственности на земельный участок значительно расширяет права владельца.
– Собственнику, предположим, значительно проще оформить документы на строительство, – подчеркивает Пленокос. – Земельный участок, оформленный в собственность, может являться одним из важнейших финансовых инструментов. Сегодня банки все чаще выдают кредиты под залог недвижимости. Этот фактор капитализации бизнеса особенно важен для предпринимателей, которые не имеют достаточных средств для развития собственного дела.
В данном случае для собственника объекта недвижимости важна также субъективная оценка наличия собственности на участок и понятия «Я – хозяин». Однако до принятия постановления, как видно из приведенного примера, будущий хозяин выкупаемого в собственность или приобретаемого в аренду земельного участка, подсчитав размер его выкупа, предпочитал оставаться в статусе арендатора. Неутешительная статистика об отсутствии выкупа земельных участков негативно сказалась на рынке недвижимости в округе.
– Принятие документа позволит обеспечить разумный баланс между целями пополнения местного бюджета и интересами собственников объектов недвижимости, планирующих выкуп земельных участков, – считает начальник Управления госимущества. – Снижение цены на землю станет положительным фактором, влияющим на активность граждан и юридических лиц в сфере оборота недвижимости. В свою очередь, рынок недвижимости даст дополнительную информацию для расчета объективной кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории округа, который будет проводиться в 2017 году.
Успеть до 28 февраля
– Кто может воспользоваться правом льготного выкупа земельных участков?
– Это собственники объектов недвижимости, в отношении которых имеются документы, подтверждающие право собственности конкретного лица на конкретный объект, и которые расположены на сформированном под объект недвижимости земельном участке.
– Где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка?
– Вариантов получения информации несколько. Можно это сделать на портале Росреестра «Публичная кадастровая карта». Кадастровая стоимость земельного участка указана в договоре аренды, заключенном после 1 января 2012 года или в который вносились изменения в части расчета арендной платы после указанной даты. Однако самые объективные сведения о кадастровой стоимости будут указаны в выписке из кадастра объектов недвижимости, которую можно получить на интернет-портале gosuslugi.ru или во Многофункциональном центре Ненецкого автономного округа.
– Куда обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность?
– Если земельный участок находится в собственности округа, решение о его продаже принимает Управление государственного имущества НАО. Если земельный участок не окружной, а расположен в границах города Нарьян-Мара, – администрация городского округа. Если земельный участок не окружной и не находится в границах города Нарьян-Мара, – администрация муниципального района.
– Однако такая ситуация про-длится до 31 декабря 2014 года. Согласно всем известному 95-му закону НАО о перераспределении полномочий с 1 января 2015 года вместо трех органов вопросами распоряжения земельными участками будет заниматься один, в который вливается Управление – Департамент финансов, экономики и имущества Ненецкого автономного округа. При этом, если заявление о продаже земельного участка будет подано в администрацию муниципального образования 30 декабря, оно будет рассмотрено уже департаментом.
– Почему срок действия постановления о льготной цене выкупа заканчивается 28 февраля 2015 года?
– Первого марта 2015 года вступают в силу изменения в Земельный кодекс РФ, которые кардинально меняют порядок распоряжения земельными участками, устанавливают новые требования к определению цены продажи земельных участков, определяют порядок расчета арендной платы за них. Будет ли сохранена льготная цена выкупа, говорить прежде-временно. Что касается порядка определения размера арендной платы за земельные участки, можно отметить, что она станет выше или будет равна размеру земельного налога в отношении соответствующего участка.
