В начале 90-х годов россияне получили право оформить свое жилье в собственность. Вместе с тем, у населения возникла ответственность за общее имущество многоквартирных домов, и появилась обязанность по его содержанию.
Жилищный Кодекс РФ наделил собственников широким спектром прав. Мы можем выбирать способ управления, исполнителя жилищно-коммунальных услуг, контролировать их стоимость и качество.
Если с коммунальными услугами народ сегодня более-менее разобрался, то обстановка вокруг жилищных настоятельно требует перемен. Готовы ли сегодня граждане принимать ответственные решения в сфере управления домами? На этот и другие вопросы мы попросили ответить начальника Управления экономического и инвестиционного развития администрации города Елену Сочневу.
– К сожалению, для большинства собственников жилья характерна, скорее, пассивная позиция. Максимум, на что они готовы – это оплачивать жилищные и коммунальные услуги, а вот ответственность за состояние своих многоквартирных домов стараются переложить на управляющие компании и органы власти. Наглядным примером тому служат собрания собственников, которые проводились в актовом зале мэрии в течение мая в связи с прекращением деятельности ООО «Служба Заказчика» и ТСЖ «Служба заказчика». На собрания решили пойти собственники не более 30% домов. Надо сказать, что собрания признаны состоявшимися лишь в 30-ти домах из 230-ти!
Безусловно, такая позиция граждан, в совокупности с недостатками законодательной базы, используется недобросовестными участниками рынка для получения прибыли, в том числе и за счет некачественной работы и обмана потребителей. Зачастую на содержание самой управляющей организации, ее аппарата, тратится больше денежных средств, чем на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Получив средства населения, управдомы не имеют финансового стимула их отрабатывать и доказывать собственникам факт качественного выполнения услуг по содержанию общего имущества. Собственнику же, чтобы доказать факт некачественного оказания услуг и потребовать перерасчет, необходимо пройти семь кругов ада. В этой связи жители чувствуют себя незащищенными, ведь в случае возникновения проблем, доказать факт оказания некачественной услуги довольно сложно. В результате граждане вынуждены обращаться в суд. Однако полученная компенсация совершенно не оправдает потраченных сил, времени и нервов.
– Елена Андреевна, понятно, что эти моменты вызывают массовое недовольство и возмущение граждан, подавляющее большинство которых при свое-временной оплате услуг фактически их не получает или получает, но низкого качества. Но ведь происходящее связано не только с пассивной позицией собственников и недобросовестных управдомов?
– Ситуация осложняется тем, что нигде четко не прописаны требования собственников к порядку приемки и оплаты выполненных работ. Такого положения, как в ЖКХ, нет ни в одной сфере обслуживания граждан. Практически во всех отраслях обслуживания населения потребители производят оплату только после фактической передачи товара или потребления услуги. В нашем случае суммы за услуги, их перечень зафиксированы в договоре управления, а вот согласие потребителя с объемами и качеством – нет. Вот и получается, что при оказании жилищных и коммунальных услуг приемо-сдаточные документы не предусмотрены. Однако это не смущает ни поставщиков, ни исполнителей, а главное – не проверяется контрольными органами! Этот пробел в законодательстве еще предстоит устранить.
– Что же все-таки можно сделать в защиту своих интересов и кошелька?
– При определении стоимости работ и услуг по содержанию общедомового имущества необходимо разобраться в цене каждой услуги, которая должна быть обоснована. Нужно сопоставить объем работы и затраты на ее производство. Работа дворника, например, рассчитывается, исходя из площади убираемой территории и норматива площади на одного рабочего. Определяется количество людей, по ставке рабочего первого разряда рассчитывается зарплата, плюс отчисления в фонды. Необходимо также учесть стоимость инвентаря и спецодежды, накладные и обще-хозяйственные расходы, а также расходы на проезд к месту отдыха и обратно и, конечно же, хоть небольшую, но прибыль. Это и будет экономически обоснованный тариф, в который не будут заложены несуществующие материалы по несуществующим ценам. Только так можно объективно и достоверно оценить предлагаемый тариф и сопоставить его с реальной работой по каждой услуге из всего перечня работ.
Фиксируется указанный экономически обоснованный тариф в протоколе общего собрания и в договоре управления. Собственники имеют возможность проверить, что перечень работ и услуг был сформирован применительно к конструктивным особенностям своего дома. Согласитесь, глупо оплачивать работы по техническому обслуживанию системы вентиляции, если ее нет.
– Вы говорите, что весь перечень работ должен выполняться в обязательном порядке...
– Да, но, уменьшить ежемесячный платеж вполне реально. Если собственники помещений готовы взять на себя ответственность за уборку мест общего пользования и проводить работы своими силами, необходимо написать в управляющую организацию (УО) заявление, подписать которое должны все собственники и наниматели. При его наличии УО ежемесячно будет делать перерасчет по тем видам услуг, которые она не оказывает.
Еще один способ уменьшить платеж – потребовать перерасчет за услуги (работы), которые не были выполнены или оказаны не в полном объеме. Задача эта непростая, но поощрять недобросовестные управляющие организации – не в наших интересах. Поскольку форма акта об оказании услуг и выполнении работ в жилищной сфере сегодня не определена, предлагаю установить собственные правила игры с управляющей организацией.
– Выходит, собственник в какой-то мере может предложить управдому работать на выгодных для себя условиях?
– На общем собрании собственников нужно закрепить форму акта и требовать от УО соблюдения достигнутых договоренностей. Если УО отказывается подтверждать понесенные затраты и признавать свои недоработки – стоит задуматься о ее замене. Несовершенство законодательной базы позволяет недобросовестным управдомам использовать денежные средства, собранные с населения, на собственные нужды.
Вместе с тем, управлять домами – это тяжелый труд и огромная ответственность не только перед контролирующими органами, но и людьми. В СМИ и на совещаниях различного уровня отнюдь не всегда объективно оценивается и освещается деятельность таких организаций, в том числе и фактические причины возникновения и роста задолженности за поставленные ресурсы и услуги.
На практике уровень собираемости жилищно-коммунальных платежей составляет 95%. Соотношение величины платы за содержание и ремонт жилого помещения к величине за коммунальные услуги составляет 30 к 70. Это при условии, что управляющие организации обязаны перечислять ресурсникам 100% начисленных коммунальных платежей вне зависимости от фактической собираемости.
Предположим, УО начислила гражданам в месяц плату за жилое помещение и коммунальные услуги в 10 миллионов рублей, из них семь – за коммунальные услуги и три – за жилищные. Платежей от населения ей поступило на 9,5 миллионов рублей. Ресурсникам фактически УО может перечислить лишь 6,65 миллиона рублей вместо семи и отдать за жилищные услуги не более 2,85 миллиона рублей вместо трех.
Таким образом, чтобы полностью рассчитаться с ресурсоснабжающей организацией УО должна 0,35 миллиона рублей недоплатить другим контрагентам. А это более 12% от счетов, выставленных за жилищные услуги. Очевидно, что любая коммерческая организация, постоянно недополучающая 17% своих доходов (12+5), в течение нескольких месяцев прекращает свою деятельность из-за полной потери платежеспособности или пытается выжить в течение ряда лет, накапливая долги.
В сложившейся ситуации отстаивать свои права трудно бывает не только населению. Управляющая организация, взыскивая с должников плату за оказанные услуги через суд, проходит длящиеся не один месяц процедуры. Бывает и так, что с должника нечего взять даже судебным приставам...
Пока же у каждого из участников системы сложных жилищно-коммунальных отношений свои проблемы и трудности. Преодолеть при желании их можно, правда, каждому нужно будет начать добросовестно и рачительно относиться к своим обязанностям. Поверьте, проигравших не будет.
